Vertragsfreiheit im Schweizer Mietrecht von 1804 bis 2014 unter besonderer Berücksichtigung des Mietzinses.

Item request has been placed! ×
Item request cannot be made. ×
loading   Processing Request
  • Author(s): Hausmann, Urs (AUTHOR)
  • Source:
    University of St. Gallen, Business Dissertations. 10/21/2015, p1-514. 514p.
  • Additional Information
    • Abstract:
      On the basis of the principle of freedom of contract, how has the tenancy law changed after the end of the Helvetic period until the present day? The investigation thereby focuses on the rental payments. How much leeway do the parties have, on the one hand, when determining the initial rent, and, on the other hand, when updating the rent during the rental period? Before 1883, 16 out of 25 cantons had their own tenancy laws with their common denominator mostly being the non-mandatory provisions of law. Also on the national level, this constellation only changed after the outbreak of World War I. In 1917, the Federal Council, for the first time, authorised the Cantons to enact regulations for possible estoppels of requested rent increases. This was then followed by the Federal Council resolution concerning the fight against the housing shortage in 1920. Even though it was only in place for six years, it had a lasting effect on the tenancy law. In particular, the paradigm of economic rent was enshrined in law due to this resolution. Between 1936 and 1970, with the restrictive rental control, the moderate rental monitoring and the liberal rental policy three different regimes coexisted at times. Even though they touch on the freedom of contract to different extents, they all share their predominant focus on immovable rental objects. During this period – particularly immediately after World War II – key concepts such as linking the rent to the mortgage interest rate, return indicators as a measurement category for inappropriate rents or value-enhancing investments as the basis for rent increases were established. Moreover, formal requirements such as the form obligation were introduced. With the Federal Decree on Abuses in Tenancy Matters (FDATM) of 1972, these and other elements were transferred into a constitutional but time-limited federal law. Hence, rental objects located in new constructions lost their special status of being excluded from relevant restrictions. Furthermore, from the mid-1950s onwards, territorial and factual scopes played a relevant role because the major part of the rent regulation falls under the remit of the Cantons. A legal fragmentation existed which under the FDATM selectively continued. With the revision of the tenancy law in 1989, the FDATM was integrated in the Code of Obligations. This mostly concerns established and partly literally adopted norms that date back to the Swiss Federal Price Control Authority’s circulars from the 1940s and later ordinances from the Federal Department of Economic Affairs (DEA). Hence, it is no surprise that – depending on the emphasis – the limits of the law concerning the rents are currently more restrictive than during the period of rental monitoring. [ABSTRACT FROM AUTHOR]
    • Abstract:
      Comment le droit du bail a-t-il évolué du point de vue de la liberté contractuelle? Cette étude met l’accent sur la thématique du loyer. Quelle marge de manoeuvre a chacune des parties contractantes quant à la fixation du loyer et à la prolongation du contrat de bail. Avant le 1er janvier 1883, le droit de bail était réglé par des lois cantonales spéciales, des 25 cantons existants alors, 16 possédaient leurs propres règlements. Il s’agissait dans la plupart des cas de dispositifs non impératifs. La situation a commencé à changer sur le plan national au début de la Première Guerre mondiale. En 1917, le Conseil fédéral habilite, pour la première fois, les gouvernements cantonaux à adopter des dispositions visant à protéger les locataires contre les hausses de loyer. Puis, en 1920, le Conseil fédéral met en place un arrêté sur les baux à loyer et la pénurie des logements. Même s’il ne sera en vigueur que pendant six ans, il aura une influence durable sur le droit du bail. Il est l’origine d’un nouveau paradigme concernant le loyer basé sur les coûts. Entre 1936 et 1970, trois différents régimes sont en place: le contrôle restrictif des loyers, la surveillance modérée et une phase de fixation libre des loyers. Ces divers régimes ont lieu de manière parallèle mais pendant différentes phases. Ces trois régimes n’affectent pas la liberté contractuelle de la même manière et ils se concentrent essentiellement sur le bail à loyer des biens immobiliers. Pendant cette période et en particulier après la Seconde Guerre Mondiale, des concepts clés ont été mis en place. Il s’agit des loyers indexés, des rendements de référence concernant les loyers abusifs ainsi que des augmentations de loyers fondées sur des améliorations entraînant une plus-value. L'exigence de forme posée entraine l’obligation de notifier les augmentations de loyer au moyen de la formule officielle. Par la suite, en 1972, la Confédération adopte l’arrêté fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif (AMSL), un arrêté de durée déterminée ayant pour but de contrer la forte pénurie de logements. Ainsi, les biens loués se trouvant dans des bâtiments neufs perdent leur statut spécial. Dans les années 50, le champ d’application à raison du lieu et de la matière joue un rôle central. Dans un premier temps, les mesures contre les abus dans le secteur locatif sont limitées à certaines communes désignées par les cantons. Lors de la révision du droit de bail, en 1989, les dispositions de l’AMSL sont intégrées au droit ordinaire. Le droit en vigueur est une combinaison des dispositions antérieures de l’AMSL dont l’origine date des circulaires de l'Office fédéral du contrôle des prix (CO) des années 40 et des ordonnances plus tardives du Département fédéral de l’économie et du CO. Ainsi, il n’est pas étonnant que les règles actuelles du loyer soient plus restrictives que pendant la phase des contrôles et de la surveillance des loyers. [ABSTRACT FROM AUTHOR]
    • Abstract:
      Wie hat sich das Mietrecht unter dem Blickwinkel der Vertragsfreiheit nach dem Ende der Helvetik bis in die jüngste Gegenwart entwickelt? Die Untersuchung fokussiert dabei auf den Mietzins. Über welche Spielräume verfügten die Vertragsparteien einerseits bei der Festlegung des Mietzinses und andererseits bei dessen Fortschreibung während der Mietdauer? Vor 1883 besassen 16 der 25 Kantone je eigene Mietrechte. Ihr gemeinsamer Nenner bestand darin, dass es sich fast durchgängig um dispositive Normen handelte. Diese Konstellation änderte sich auch auf nationaler Ebene erst nach dem Ausbruch des Ersten Weltkriegs. 1917 ermächtigte der Bundesrat die Kantone erstmals, Verordnungen über die allfällige Unzulässigkeit von verlangten Mietzinserhöhungen zu erlassen. 1920 folgte der BRB betreffend Bekämpfung der Miet- und Wohnungsnot. Obwohl er lediglich sechs Jahre in Kraft war, prägte er das Mietrecht nachhaltig. Mit ihm wurde insbesondere das Paradigma der Kostenmiete gesetzlich verankert. Zwischen 1936 und 1970 galten phasenweise mit der restriktiven Mietpreiskontrolle und der moderateren Mietpreisüberwachung sowie der freien Mietzinsgestaltung drei Regime parallel. Sie berührten die Vertragsfreiheit unterschiedlich stark, wobei sie sich auf unbewegliche Mietsachen konzentrierten. Während dieser Zeit – und insbesondere unmittelbar nach dem Zweiten Weltkrieg – etablierten sich Schlüsselkonzepte wie die Bindung des Mietzinses an den Hypothekarzinssatz, Renditekennziffern als Messgrössen von unangemessenen Mietzinsen oder «wertvermehrende» Investitionen als Basis für Mietzinserhöhungen. Auch entstanden Formvorschriften wie die Formularpflicht. Diese und weitere Elemente wurden mit dem Bundesbeschluss über Missbräuche im Mietwesen (BMM) von 1972 in ein verfassungskonformes aber zeitlich limitiertes Bundesgesetz überführt. Damit verloren insbesondere Mietsachen, die sich in Neubauten befanden, ihren Sonderstatus. Zudem spielten ab Mitte der 1950er-Jahre die Geltungsbereiche in räumlicher und sachlicher Hinsicht eine zentrale Rolle. Denn es lag in der Kompetenz der Kantone, welche Mietzinsregulierungen vor Ort in Kraft waren. Mit der Mietrechtsrevision von 1989 wurde der BMM ins Obligationenrecht integriert. Dabei handelte es sich mehrheitlich um tradierte, teilweise wortgetreu übernommene Normen, die ihre Ursprünge in aus den 1940er-Jahren stammenden Kreisschreiben der Eidgenössischen Preiskontrollstelle und späteren Verordnungen des Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartements hatten. So erstaunt es nicht, dass – je nach Gewichtung – die Schranken des Gesetzes in Bezug auf den Mietzins aktuell restriktiver ausfallen als dies während der Phase Mietzinsüberwachung der Fall war. [ABSTRACT FROM AUTHOR]
    • Abstract:
      Copyright of University of St. Gallen, Business Dissertations is the property of University of St. Gallen and its content may not be copied or emailed to multiple sites or posted to a listserv without the copyright holder's express written permission. However, users may print, download, or email articles for individual use. This abstract may be abridged. No warranty is given about the accuracy of the copy. Users should refer to the original published version of the material for the full abstract. (Copyright applies to all Abstracts.)